Hotel-Investments: Nur Hamburg kann noch zulegen

 

Aufgrund des drastischen Einbruchs des globalen Reiseverkehrs und der wiederholten temporären Schließung von Beherbergungsbetrieben in Deutschland zählen Hotels zu den am stärksten von der Corona-Krise betroffenen Assetklassen. Dies zeigt sich auch im Investmentergebnis. Hotelimmobilien sind unattraktiv geworden.

Eine Analyse von BNP Paribas Real Estate ergab: Das Transaktionsvolumen von knapp 2,2 Mrd. EUR ist das niedrigste Resultat seit sieben Jahren.
"Gegenüber dem starken Vorjahresergebnis liegt der Rückgang bei 57 %, und auch der 10-Jahresdurchschnitt von 3,2 Mrd. EUR wird um knapp ein Drittel verfehlt", so Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Gut die Hälfte des Gesamtumsatzes wurde im noch weitgehend Corona-freien ersten Quartal erzielt (1,12 Mrd.), während in den drei folgenden Quartalen nur noch 1,06 Mrd. EUR hinzukamen.

Das normalerweise starke vierte Quartal blieb mit knapp 410 Mio. EUR weit hinter den Vorjahreswerten zurück. Zum Vergleich: 2019 entfielen nur 13 % des Resultats auf das erste Quartal, während das Schlussquartal gut die Hälfte des Umsatzes ausmachte. Es zeigt sich, dass sich Hotelinvestoren*innen in der aktuellen Lage verständlicherweise in Zurückhaltung übten. Allerdings werden weiterhin überwiegend Core- und Core-plus-Objekte mit relativ hohen Bewertungen veräußert, während klassische "Fire Sales" die Ausnahme blieben. Zudem setze sich der Trend fort, dass Hotels vermehrt im Rahmen von Mixed-Use-Objekten verkauft werden.

Immobilien AGs/REITs und Spezialfonds - beide traditionell stark im Hotelsegment vertreten - lieferten sich mit 22 bzw. 21 % Umsatzanteil ein Kopf-an-Kopf-Rennen, wohingegen sich Investment/Asset Manager*innen mit gut 11 % auf dem dritten Rang wiederfänden. Auch Privatanleger*innen (9 %), Versicherungen (gut 8 %) und Projektentwickler*innen (8 %) erreichten nennenswerte Marktanteile. Während im ersten Halbjahr fast die Hälfte des Gesamtvolumens im Rahmen von Portfoliotransaktionen umgesetzt wurde, entfällt das Resultat im dritten und vierten Quartal fast ausschließlich auf Einzeldeals. Die einzige Ausnahme bilde der Verkauf des Ruby Luna Hotels in Düsseldorf, das im Rahmen eines von BNP Paribas Real Estate vermittelten Portfoliodeals veräußert wurde.

Internationale Investoren*innen weniger präsent: Hamburg mit leichten Zuwächsen

Traditionell wird der deutsche Hotel-Investmentmarkt von internationalen Investoren+innen dominiert. Allerdings ist deren Marktanteil seit Jahren leicht rückläufig, da immer mehr deutsche Investoren*innen Hotels im Inland als Anlageprodukt für sich entdeckten. Mit einem Anteil von nur 44 % erreichten laut BNP Paribas Real Estate ausländische Anleger 2020 den geringsten Wert seit 2009.

Die deutschen A-Standorte erreichten 2020 ein Investmentvolumen von gut 1,3 Mrd. EUR, womit der Vorjahreswert um fast 60 % verfehlt werde. Hier macht sich vor allem das sehr verhaltene Schlussquartal deutlich bemerkbar. Zwischen den einzelnen Städten sind dabei spürbare Unterschiede zu erkennen: Während klassische Business-Städte wie Frankfurt (-89 %), Köln (-88 %), Stuttgart (-76 %) sowie Düsseldorf (-68 %) deutlich Federn lassen müssen, ziehen sich die großen Metropolen des Landes, die neben Geschäftsreisen auch stark vom Städtetourismus profitieren, besser aus der Affäre.

Investoreninteresse an kleineren und mittleren Städten

Berlin erzielt mit einem Umsatz von 440 Mio. EUR (-24 %) ein beachtliches Ergebnis, aber auch München kommt mit einem blauen Auge davon (338 Mio. EUR; -36 %). Der prominenteste Deal war dabei der jüngst erfolgte Verkauf des Sheraton Westpark. Als einziger Standort kann sich Hamburg mit 218 Mio. EUR (+ 14 %) über Zuwächse freuen, wenn auch auf niedrigem Niveau. Hierzu beigetragen haben unter anderem die Verkäufe des niu Yen in der City Süd sowie des Intercity Hotels in Barmbek, das im Rahmen einer Mixed-Use-Transaktion den Besitzer gewechselt hat. Generell fällt auf, dass das Investoreninteresse an kleineren und mittleren Städten jenseits der A-Standorte weiter zunehme. Kamen diese in den vergangenen 10 Jahren üblicherweise auf einen Marktanteil zwischen 20 und 30%, entfielen 2020 bereits 40 % des Umsatzes auf B-, C- und D-Städte.

Weniger Großtransaktionen

Bei der Größenklassenverteilung zeige sich der relativ geringe Anteil an großvolumigen Deals. So kommen Verkäufe über 100 Mio. auf einen Marktanteil von weniger als 25 %, was deutlich unterhalb des langjährigen Schnitts (38 %) liegt. Dementsprechend sinkt auch das durchschnittliche Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr von 44 auf knapp 27 Mio. EUR. Auffällig stark hätten die kleineren Ticketgrößen bis 10 Mio. EUR abgeschnitten. Mit einem Volumen von 166 Mio. EUR steigern sie ihr Ergebnis nicht nur prozentual, sondern auch absolut. Dahinter verbergen sich die Verkäufe vor allem älterer inhabergeführter Hotels, die mangels Kapitalausstattung besonders unter der angespannten Lage auf dem Hotelmarkt leiden.

Während Forward Deals (also Objekte im Bau oder in einer sehr frühen Projektphase) in den vergangenen Jahren mit rund einem Drittel einen großen Anteil am Umsatz ausmachten, wird sich dieser aufgrund einer deutlich abnehmenden Hotelpipeline künftig spürbar verringern.

Perspektiven

"Waren sowohl Käufer als auch Verkäufer im April 2020 in eine Art Schockstarre verfallen, so hat sich diese im Jahresverlauf etwas aufgelöst. Während die Käufer auf mögliche Abschläge bei den Kaufpreisen warteten, um das Risiko eingepreist zu wissen, sind die Verkäufer erst langsam dazu bereit, Preisabschläge zu akzeptieren. Daher gehen wir von einem Anziehen der Investitionstätigkeit in diesem Jahr aus", erläutert Alexander Trobitz.

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